北京石景山区八角路小区22号楼正在进行更新改造。
改造的方式，不是简单的管网更新、外立面整治或公共区域修缮，而是把原来的老楼拆掉，建设新的住宅。居民只花了重新翻修的钱，就把原本设施老化严重的非成套住宅拆除重建，变成了可重新计算70年房龄的新房。不仅如此，在不牺牲原有面积的基础上，厨房、卫生间也搬进了自家屋内，再也不用和别人共用了。
5月15日，我国城市更新工作的顶层意见印发，关键词之一就是建立可持续的城市更新模式。党的二十届三中全会提出，“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。今年全国两会上，住房城乡建设部提出，“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。“自主更新”能否蹚出新路？
北京石景山八角街道八角路小区西侧的22号楼，正在紧锣密鼓地推进拆除重建工作。眼下地基已打好，再过一年多的时间，这片区域“最年轻”的新房——新22号楼就将拔地而起。
什么时候能交付、能不能早点交房、装修的一些细节会是什么样……虽然去年底就已经腾房搬离，但毕竟是住了几十年的老宅，几个月来，依然住在附近的22号楼原住户，时不时就来工地看一看。最初的担心、顾虑，已经逐步变为对未来新家的期待。
首开集团天运公司总经理助理 宋毅：楼体增加了电梯和外墙保温，户内的面积增加了30%左右，尤其是厨房和卫生间已经到了居民家里面，让居民的生活条件都得到了提高。居民获得了一个新的70年产权的经适房，可以说居民的生活条件、房屋本身的价值都有一个大幅提升。
在房地产市场的长期发展历程中，老旧小区长期处于边缘地带，被购房者冷落一旁。然而，从 2025 年起，随着一系列官方政策的定调，老旧小区正悄然迎来一场华丽的转身，甚至有被 “疯抢” 的趋势，部分房主人也将从中受益。这背后究竟有着怎样的政策推动和市场逻辑？本文将深入剖析。
一、老旧小区曾长期遇冷
过去很长时间里，老旧小区仿佛被时代遗忘的角落。在城市不断向外拓展、新楼盘如雨后春笋般拔地而起的大背景下，老旧小区由于房龄较长，建筑外观破旧，墙体斑驳，楼道昏暗。许多小区的房屋结构设计已无法满足现代居住需求，户型不合理，空间局促。基础设施更是老化严重，水电线路时常出现故障，管道堵塞也是家常便饭，严重影响居民的日常生活质量。
在物业服务方面，多数老旧小区没有专业的物业公司管理，或是仅存在简单的社区自治管理模式，管理水平较低。小区内环境卫生状况差，垃圾清理不及时，绿化缺乏维护，杂草丛生。安全保障措施也极为薄弱，门禁系统形同虚设，监控设施不足，盗窃事件时有发生，居民的生命财产安全难以得到有效保障。这些问题使得老旧小区在房地产市场中竞争力极低，价格持续低迷，成交量也十分有限，乏人问津。
二、官方政策定调，老旧小区迎来转机
（一）产权年限重新计算，消除后顾之忧
不久前，国家出台新规，老房子的年限统一从 1995 年 1 月 1 日起重新开始计算。这一政策犹如一颗定心丸，让原本对老房子产权年限心存顾虑的购房者吃下了 “安心药”。原本一些刚需家庭，因担心购买老房子后，剩余产权年限过短，影响房屋价值和自身权益，所以对老房子望而却步。如今产权年限大幅拉长，购房者无需再为产权即将到期的问题而担忧，经济并不宽裕的年轻刚需家庭，也开始将老房子纳入购房选择范围。
（二）旧改政策全面加速，提升居住品质
近些年，各地政府大力推进老旧小区旧改工作，且力度不断加大。仅 2024 年，全国就完成了 6 万个老小区的改造工程。旧改并非大拆大建，而是在原有基础上进行全方位的优化升级。对小区的内外墙壁进行粉刷，让老旧的建筑焕然一新；更换老化的管道，解决水电暖供应不畅的问题；加固楼梯过道，保障居民出行安全；在有需求且条件允许的楼栋加装电梯，方便居民上下楼，尤其是老年人和行动不便者。同时，增加小区绿化面积，打造优美的居住环境，合理规划停车位，缓解停车难的困境。改造后的老旧小区，居住品质大幅提升，再加上其原本就占据的地段优势，自然而然地吸引了众多刚需家庭的目光。
（三）新一轮 “城中村改造”，带来拆迁预期
早在 2024 年，我国宣布启动新一轮的 “城中村改造” 项目，这一消息犹如一颗重磅炸弹，在房地产市场掀起波澜。对于老旧小区而言，意味着存在拆迁的可能性。以上海为例，购买一套 40 多平米的老房子，价格大约在 240 多万。而一旦遇到拆迁，居民便可获得高达 650 万的拆迁补偿款。如此巨大的投资收益，不仅吸引了众多刚需购房者，就连部分炒房客也蠢蠢欲动，纷纷将目光投向老旧小区，期望能在拆迁中分得一杯羹。
三、受益房主人类型
（一）老旧危房的居民
在老旧小区中，存在着一部分老旧危房，这类房屋由于建成年代久远，历经风雨侵蚀，结构安全隐患较大。从 2025 年起，随着政策的推进，这些老旧危房很可能会被纳入拆迁范围。一旦拆迁，居民将获得一笔可观的拆迁补偿款。他们可以利用这笔补偿款，在附近购置面积更大、居住条件更好的新房子，实现居住环境的质的飞跃。例如在某城市的老旧街区，许多建于上世纪七八十年代的房屋，墙体开裂，地基下沉，已被鉴定为危房。在政府的拆迁改造计划下，居民们获得了丰厚的补偿，顺利搬迁至现代化的新小区，生活品质得到极大改善。
（二）旧改之下的居民
对于那些经历旧改的老旧小区居民来说，同样受益匪浅。旧改后，小区的整体面貌焕然一新，居住条件得到极大改善。房屋的安全性和舒适性显著提升，周边的配套设施也更加完善。这样一来，老房子的市场价值得到提升，无论是出租还是出售都变得更加容易。如果选择出租，由于居住环境变好，房屋租金有望提高，房东可以获得更高的收益。若选择出售，在市场上也能以更好的价格成交，实现资产的增值。比如某二线城市的一个老旧小区，经过旧改后，小区内绿树成荫，停车位充足，还新增了健身设施和社区活动中心。原本租金较低且租客较少的房屋，租金上涨了 20%，且供不应求；而出售价格相比改造前也上涨了 30% 左右。
四、市场表现初现
随着官方政策的逐步落实，老旧小区在房地产市场上的表现已初现端倪。从 2025 年开始，我们可以看到，不少城市的老旧小区成交量开始上升。以北京为例，在一些中心城区的老旧小区，成交量环比增长了 30%。价格方面也止跌企稳，甚至在部分地段优势明显的老旧小区，价格出现了小幅上涨。这种市场表现的变化，正是政策效应在房地产市场中的直观体现，也预示着老旧小区在未来房地产市场中可能扮演更为重要的角色。
五、未来展望
展望未来，随着官方政策的持续推进和深入落实，老旧小区有望进一步释放其潜在价值。一方面，更多符合条件的老旧小区将完成改造，居住品质将进一步提升，吸引更多购房者的关注。另一方面，随着城市更新的不断推进，老旧小区所处的地段优势将进一步凸显，周边的配套设施也将更加完善，这将进一步推动老旧小区房屋价值的提升。可以预见，在未来一段时间内，老旧小区将在房地产市场中占据越来越重要的地位，成为房地产市场新的增长点，而持有老旧小区房产的房主人也将持续从中受益。
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